Spis treści
W jaki sposób właściciel zawiadamia o zmianie czynszu? Jak duża może być podwyżka? Jakie możliwości ma najemca, który jej nie akceptuje? Czy inne reguły obowiązują przy najmie okazjonalnym?
W przypadku zwykłego najmu mieszkania właściciel musi pisemnie wypowiedzieć najemcy dotychczasową stawkę czynszu. Wypowiedzenie złożone w innej formie jest nieważne. Termin ustawowy to trzy miesiące, o ile umowa nie przewiduje dłuższego okresu. Bieg wypowiedzenia liczy się od końca miesiąca kalendarzowego. Jeśli więc pismo dotrze do najemcy w październiku, okres wypowiedzenia przypadnie na listopad, grudzień i styczeń, a zmieniona stawka może zacząć obowiązywać najwcześniej w lutym.
Następna podwyżka czynszu może wejść w życie dopiero po upływie sześciu miesięcy od rozpoczęcia obowiązywania poprzedniej. Ograniczenie to nie obejmuje opłat niezależnych od właściciela, na przykład należności za wodę lub odbiór odpadów. W razie ich wzrostu właściciel powinien przedstawić najemcy pisemną informację o zmianie wraz z jej przyczyną.
Przeczytaj także: Ulgi w opłatach za czynsz. Kiedy można z nich skorzystać?
Przepisy nie określają jednej, jednakowej dla wszystkich mieszkań maksymalnej kwoty podwyżki. Istotne jest między innymi to, czy roczny czynsz po zmianie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu bądź czy znajdował się powyżej tego poziomu już wcześniej. Wskaźnik 3 proc. nie stanowi górnej granicy czynszu. Jego przekroczenie oznacza jednak, że właściciel musi oprzeć podwyżkę na uzasadnieniu przewidzianym w ustawie. Najemca może wówczas wystąpić na piśmie o wskazanie przyczyny oraz przedstawienie kalkulacji zmiany. Od otrzymania takiego żądania właściciel ma 14 dni na pisemną odpowiedź; jej brak powoduje nieważność podwyżki.
Najemca, który nie chce przyjąć nowej stawki, może odmówić tego na piśmie w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia dotychczasowego czynszu. Umowa wygaśnie wtedy wraz z końcem okresu wypowiedzenia, a do tego momentu należny będzie czynsz w poprzedniej wysokości. Gdy podwyżka prowadzi do przekroczenia wskazanego progu 3 proc. albo dotyczy czynszu, który już go przekraczał, najemca może również zakwestionować zmianę przed sądem w tym samym dwumiesięcznym terminie. Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy uiszcza dotychczasową stawkę. Jeżeli sąd stwierdzi zasadność podwyżki, konieczne będzie wyrównanie różnicy za okres liczony od zakończenia wypowiedzenia.
Przy najmie okazjonalnym punktem wyjścia są postanowienia umowy. Jeśli najem okazjonalny został prawidłowo zgłoszony, właściciel może zwiększyć czynsz tylko na zasadach w niej zapisanych. Identyczna reguła dotyczy najmu instytucjonalnego. Nie można zatem z góry zakładać, że w obu tych przypadkach zastosowanie mają trzymiesięczny termin wypowiedzenia i pozostałe zasady właściwe dla zwykłego najmu.
„Szczerze o pieniądzach”: Ile kosztuje zdrowie? Szczerze o pieniądzach